Как не остаться без ипотеки из-за давно забытого кредита и других «грехов молодости»

Основных причин для отказа у банка всего четыре: под кредитование не подходит объект недвижимости — квартира или дом, у заемщика плохая кредитная история, невысокий доход, есть проблемы с работодателем. Ниже разберем каждую проблему подробнее и расскажем, что делать.

Банку не нравится объект недвижимости

У разных банков разные требования к объекту недвижимости, под который они готовы дать деньги. Один банк не кредитует, если квартира находится в доме 1970 года постройки и старше. Другой не рассматривает дома в области.
Если вы уже выбрали квартиру или дом и его не одобряет банк, обратитесь к другому кредитору. Пусть ставка по ипотеке будет на 0,5-1% выше, но зато вы будете платить за ту недвижимость, которая вам нравится.
Если объект не принципиален, а условия кредитования, напротив, кажутся вам оптимальными, всегда можно найти вариант, который банк одобрит: аккредитованную им новостройку,  дом или квартиру новее или ближе к офису кредитора.

Кейс
Ольга всегда мечтала о загородном доме. Одни ее знакомые построили небольшую загородную резиденцию — 10 соток  земли, небольшой дом на 100 кв. м — в шестидесяти километрах от города, но затем вынуждены были продать, чтобы переехать поближе к детям, которые обосновались в другом регионе. У Ольги было 30% стоимости объекта. Остальное она решила взять в ипотеку.

Банк, клиентом которого Ольга была долгие годы до этого, в кредите отказал. Его нормативы не позволяли оформлять в залог объект на таком удалении от офиса. Тогда Ольга обратилась в другой банк. Там она тоже получила отказ. Нового кредитора не устроила площадь дома. Только четвертый банк принял по заявлению Ольги положительное решение. Она проиграла по ставке «своему» банку 0,75% к годовой ставке, зато купила дом, о котором мечтала.

Читайте также: В России дорожают кредиты. Что делать?

Что-то не так с кредитной историей

Кредитная история — это документ, который содержит всю информацию о ваших кредитах с 2005 года. В какие банки и когда вы подавали заявки, какое решение кредиторы по ним приняли, как вы платили или платите, когда закрыли тот или иной счет.

Качество кредитной истории часто становится причиной отказа в ипотеке. Кредитную историю портят просрочки, недостоверная информация, сведения об отказах из банков, многочисленные запросы и другие факторы.
Чтобы оценить шансы получить ипотеку, запросите свою кредитную историю. Это можно сделать или в бюро кредитных историй (сложно), или через такие сервисы, как Mycreditinfo.ru (просто).

Для того чтобы ипотеку одобрили, в кредитной истории не должно быть действующих (открытых) просрочек, информации о недавних (за последний год) займах в микрофинансовых организациях (МФО) и отказов из других банков (больше 3 за месяц). Желательно, чтобы негативной информации не было вообще. Она способна долго «отравлять жизнь» даже хорошему заемщику. Например, просрочка 90 дней действует на решение банка 2-3 года.

Кейс
Петр рассчитывал в ближайшем времени оформлять ипотеку в Москве. Но неожиданно получил отказ даже по небольшому кредиту на ноутбук. Как это обычно бывает — «без объяснения причин». Петр решил разбираться в причинах отказа сам. Он запросил кредитную историю и удивился: в отчете из Национального бюро кредитных историй он увидел открытый кредит на 100 000 рублей, который на самом деле закрыл еще 5 лет назад, когда жил в другом городе. Чтобы вернуть себе возможность кредитования, Петр:

• Запросил у банка-кредитора справку о закрытии счета.

• Направил эту справку и заявление об исправлении ошибочной информации в НБКИ.

• Дождался, когда кредитная история будет исправлена.

• Получил небольшой потребительский кредит или кредитную карту, чтобы рассчитаться по ним и показать банкам, что он надежный плательщик.

• Только затем Петр смог подать заявку на ипотеку, представив первоначальный взнос 40-50% от приобретаемого жилья и поручительство супруги.

Невысокий доход

Для того, чтобы одобрить ипотеку, банк должен удостовериться, что вашего дохода хватит на регулярные выплаты по кредиту. Формула для расчета «достаточности» простая: платежи по всем вашим другим кредитам + платеж по ипотеке должен быть меньше половины вашей зарплаты.

При этом учитывается и ваш доход, и доход супруга или супруги. Например, если вы вдвоем зарабатываете 80 000 рублей в месяц, платите по кредитам 20 000 рублей и хотите взять ипотеку, платеж по которой будет 30 000 рублей, вам ее не одобрят, потому что 50 000 — это больше 50% вашего совокупного дохода.

Выхода два:
• Снизить текущую долговую нагрузку: закрыть лишние кредитные карты, остатки по потребительским и автокредитам.
• Показать доход из других источников: репетиторство, подработка в такси, дивиденды по акциям, арендная плата, которую вы получаете, когда сдаете жилье. Совокупный доход увеличится и вы сможете претендовать на лучшие условия ипотеки.

Кейс
У Валентина было две квартиры. В одной он жил сам, другую сдавал. Ему понадобилось купить третью квартиру, уже в другом городе, для своей дочери-студентки. Он решил оформить ипотеку.  Его официального дохода — 40 000 рублей от преподавательской деятельности — было недостаточно. Ипотеку одобряли только на 7-10 лет, и платеж получался около 25 000 рублей. Тогда он оформил свои отношения с квартиросъемщиком документально и показал банку. С учетом 15 000 рублей арендной платы кредит был одобрен.

Проблема с работодателем

Банки не кредитуют самозанятых людей или заемщиков, трудоустроенных у индивидуальных предпринимателей. Считается, что такой источник доходов слишком ненадежный — сегодня все в порядке, а завтра за ипотеку заплатить может быть нечем.

И наоборот: если вы работаете на крупном предприятии (еще лучше — государственном), которое годами отчисляет все положенные налоги, показывает растущую прибыль, это повышает ваши шансы на ипотеку.

Кейс
Александр работал в такси. У него было два аккаунта — в Убере и такси Гет. Без заказов Александр оставался редко. Работая 5 дней в неделю по 8-9 часов, он зарабатывал 70 000 рублей «чистыми». Однако банку такой доход показался неубедительным, в заявке на ипотеку Александру он отказал. Тогда Александр трудоустроился в курьерскую службу одного из городских ресторанов. Когда проработал полгода, Александр подал повторную заявку. Банк принял положительное решение.

Читайте также: Эксперт — о штрафах для «са­мо­за­ня­тых»: надо не сдирать деньги, а дать людям гарантии

Запомните

• Перед тем, как отправляться в банк, внимательно изучите рынок недвижимости вашего региона и требования банка. Тогда вы сможете подобрать банк под квартиру или дом или наоборот.
• Обязательно проверьте свою кредитную историю. Если найдете в ней ошибки или неточности — исправьте их. Напишите в бюро кредитных историй, приложите документы, подтверждающие вашу правоту. Ошибочную информацию уберут. Если вы сами испортили свою кредитную историю, постарайтесь ее улучшить, выплатив  1-2 небольших кредита.
• Позаботьтесь о том, чтобы вы могли подтвердить каждую копейку семейного дохода, включая заработную плату каждого из созаемщиков, дополнительные источники заработка, арендную плату, дивиденды, проценты со вкладов.
• Если вы самозанятый специалист, работаете на ИП или ваш работодатель не является надежной компанией в глазах банковских служащих, возможно, стоит поменять работу.