Покупка недвижимости в другой стране стала обычным явлением для среднего класса
Ольга Нагайцева, управляющий партнёр агентства «Практики Испании», уже несколько лет живёт на Пиренеях. И редкий день проходит у неё без того, чтобы кто-то из знакомых или незнакомых не поинтересовался жизнью в Испании в целом и нюансами покупки квартиры в частности. Ольга рассказала нам, на каких условиях испанские банки дают ипотеку россиянам.
Российские заемщики – на хорошем счету
Один из самых часто задаваемых мне вопросов – реально ли россиянину получить в Испании ипотеку. Да, это более чем реально. Испанские банки с удовольствием кредитуют иностранцев, покупающих в стране недвижимость. Более того, среди банков идёт самая настоящая конкурентная борьба за добросовестных заёмщиков. И россияне в этом ряду – одни из самых привлекательных клиентов, у них репутация надежных заемщиков.
Покупка небольшой квартирки обойдётся в сумму от 50 000-60 000 евро, это нижний предел для более-менее приличного жилья. Сумма кредита напрямую будет зависеть от стоимости объекта, который вы собираетесь приобрести. В большинстве случаев испанский банк предлагает иностранцам (в т.ч. уже получившим статус резидента) не более 50% от меньшего из двух показателей: либо общей суммы сделки, либо суммы оценки объекта недвижимости, на покупку которого вы берёте ипотечный кредит.
НА ЗАМЕТКУ: Если вы покупаете объект, который банк забрал за долги у злостного неплательщика, или недвижимость, которая на момент приобретения уже находится в ипотеке, то в виде исключения банк может дать кредит на сумму, превышающую 50% от оценочной стоимости (до 80%).
Стоит иметь в виду, что банк кредитует только покупку объекта недвижимости, а дополнительные расходы на налоги, оценку, оформление ипотеки и самой сделки в эту сумму не входят. Как правило, дополнительные расходы могут составить 12-15% от суммы сделки.
Ипотека – под 2-2,5% годовых
Заёмщик-иностранец может рассчитывать на получение кредита под 2-2,5% годовых. В среднем срок кредита составляет 15-25 лет. Тут многое зависит от возраста заёмщика (а если кредит берёт пара заёмщиков, то главную роль будет играть возраст старшего в паре). Традиционно в Испании банки ориентируются на то, чтобы ипотека была выплачена до достижения заёмщиком 75-летнего возраста. А в отношении иностранцев это правило более строгое – верхний предел ограничен 70-ю годами.
Поэтому, если вам 40-50 лет, то беспокоиться не о чем – банки с удовольствием предоставят вам кредит, например, на 20 лет. Главное, чтобы у заёмщика была необходимая сумма для первоначального взноса и постоянный доход.
Для получения ипотеки заемщик должен предоставить в банк подтверждение доходов (справки 2НДФЛ или 3НДФЛ для ИП), выписки из кредитных историй, банковские выписки, подтверждающие регулярные поступления средств на ваши счета в российских банках; подтверждение легального происхождения суммы первоначального платежа, которой вы располагаете (данная сумма должна пройти через счёт в банке, в котором вы хотите взять ипотеку), документы о праве собственности на недвижимость в родной стране.
Нужно иметь в виду, что все документы должны быть переведены на испанский язык, причём, желательно, чтобы эти переводы были сделаны на территории Испании так называемыми присяжными переводчиками.
Трезво оценивайте свои финансовые возможности
В Испании довольно суровые меры воздействия в отношении неплательщиков, поэтому важно с самого начала рассчитать свои финансовые возможности. Через три месяца просрочки банк может инициировать судебный процесс по взысканию в свою пользу предмета залога (т.е. вашего объекта недвижимости). При этом возможна ситуация, когда банк заберёт у вас заложенную недвижимость, но долг не аннулируется, а всё равно должен будет выплачиваться.
Но не нужно думать, что испанские банки настроены исключительно враждебно и не идут на компромиссы: если менеджеры видят, что у клиента временные трудности с финансами, но при этом он ищет пути выхода из ситуации, то вам могут предложить взаимовыгодное решение проблемы – например, снижение ипотечной ставки, ипотечные каникулы, переуступку кредита и другие меры.
Главные советы от Ольги Нагайцевой
* Тщательно изучите все минусы квартиры и района, в котором она находится. Так у вас на руках будут аргументы, чтобы снизить цену квартиры во время торга. Среди достаточных оснований для скидки: почтенный возраст дома, невысокая престижность района, отсутствие поблизости детских площадок или продуктовых магазинов, плохая звукоизоляция и др.
* Обратите внимание на отсутствие бассейна. В Испании квартира в доме без бассейна – это фактический неликвид. Её будет трудно как сдавать на лето туристам, так и продать.
* Уточните, можно ли арендовать квартиру с правом выкупа, а не сразу приобрести её. В Испании существует практика аренды с правом выкупа. Если качественно провести переговоры с хозяином жилья, это может быть довольно выгодным вариантом для тех, кто ещё сомневается – покупать квартиру или нет. При такой схеме вы арендуете квартиру, живёте в ней какое-то время, узнаёте её достоинства и недостатки, и если вас всё устраивает, то покупаете – и часть платежей при этом засчитываются вам в счёт покупки.
Связаться с Ольгой Нагайцевой и задать ей свои вопросы про жизнь в Испании можно через сайт «Практики Испании».