Организация городского пространства стала одной из актуальных тем в последние годы. Несмотря на важность реновационных усилий в этой сфере, они часто сталкиваются с непреодолимыми барьерами. Устаревшие подходы, разногласия на законодательном уровне и нежелание внедрять в рабочие процессы современные информационные решения — все это факторы сдерживают развитие отрасли. Об этом и способах преодоления препятствий мы поговорим с главным инженером ГУП «Экспертный центр» Игорем Ероховым.
— Игорь, вы выполняете обязанности начальника информационно-аналитического управления в ГБУ МосгорБТИ. Расскажите подробнее о своей работе?
— Моя деятельность связана с перепланировками и реконструкцией в зданиях. Если кто-то хочет изменить дизайн своей квартиры или коммерческого помещения, они обращаются к нам. Мы разрабатываем проект с новым планировочным решением, внешним видом и оформлением. Затем предоставляем необходимую документацию и согласовываем выполнение с соответствующими органами. В общем, помогаем людям осуществить изменения в их помещениях с учетом всех требований и разрешений.
— В последние годы перепланировки стали более востребованными. С какими сложностями вы сталкиваетесь при выполнении задач?
— На самом деле положение в этой сфере оставляет желать много лучшего. И не в последнюю очередь из-за особенностей действующего законодательства. Смотрите, в РФ существуют федеральные и региональные регулятивы, при этом федеральные законы оказывают влияние на региональные. Например, иногда федеральные нормы устанавливают основные принципы, а регионы могут вносить некоторые изменения в соответствии с своими потребностями. Когда речь идет о перепланировке помещений, ситуация может различаться в разных муниципалитетах. В федеральных законах не всегда подробно описываются разрешения на изменения внутри капитальных стен и перекрытий, поэтому на первый план выходят региональные нормы. Так, в Москве существует отдельное постановление, которое регулирует перепланировки помещений. Это упрощает процесс, поскольку люди могут ориентироваться на конкретные правила, установленные в этом документе. Однако в других городах такого постановления может не быть, и в таких случаях людям может потребоваться обращаться в суд, чтобы решить вопросы, связанные с перепланировкой.
Но даже это не самая главная проблема, опасение внушает состояние домов. Если опять же говорить о Москве. многие строения, особенно в центральной части города, имеют деревянные перекрытия, большая часть находится в плачевном состоянии. Изначально в них предусматривались вентиляционные отверстия, которые позволяли дереву «дышать», но сейчас вентиляция блокируется из-за новых отделочных материалов. Как результат, дерево начинает разлагаться, и это может стать большой проблемой. Когда владельцы хотят провести перепланировку и ремонт, они закрывают деревянные перекрытия либо усиливают стены, добавляют нагрузку и так далее. Старые конструкции попросту не выдержат таких «усовершенствований», так что эффективность подобных перепланировок весьма сомнительна. До тех пор, пока старых жилфонд доминирует на рынке недвижимости говорить о эргономике жилья и создании функционального городского пространства преждевременно.
Не меньше вопросов вызывает и мода на создание студий из однокомнатных квартир при перепланировках, при этом зачастую не учитываются возможные риски для этих помещений в долгосрочной перспективе. Какие могут возникнуть последствия для таких перепланированных зданий и их жильцов через 15-20 лет? Отсутствие ясности по этому вопросу требует дальнейшего и более глубокого рассмотрения.
— Да, действительно, эта сфера требует масштабных перемен. В вашей практике ранее были столь же сложные и ответственные кейсы?
— Конечно. И даже гораздо более сложные. Пожалуй, самым значимым этапом в моей карьере стал период, когда к столице присоединились новые территории — это 2012 год. Тогда нашей компании, которая мне делегировала полномочия, было поручено организовать полную инвентаризацию недвижимости на территории Новой Москвы. Это включало определение количества объектов, составление их перечня и установление возможной адресации для капитальных строительных проектов. Напомню, тогда площадь города практически в одночасье увеличилась в 2,4 раза и важно было оперативно определить масштаб и характер объектов на этих территориях.
Еще один серьезный проект был связан с законодательным изменением в регистрации объектов права в РФ. Появление кадастровых работ потребовало глубокого внедрения изменений в нашем производственном процессе. Нам пришлось принять ожидания органов исполнительной власти и разработать процедуры для разделения, объединения и перераспределения объектов недвижимости. Третьим важным делом стало внедрение Федеральной информационной адресной системы страны. Моей задачей было интегрировать адресную систему города Москвы в эту систему, что потребовало внесения более 5 миллионов записей в ФИАС! Особенно горжусь тем, что Москва помимо самих объектов недвижимости внесла и более 95% от всего объема кадастровых номеров, что значительно превосходит результаты других регионов. Важно отметить, что это достижение является результатом именно моей работы и это в условиях, когда функционирование самой нашей организации базировалось на подходах и практиках прошлого века.
— Что вы имеете в виду?
— Во многих организациях нашей сферы полностью отсутствует системный подход, не хватает информационного и аналитического обеспечения. Даже документация порой ведется исключительно в Word и Excel, которые даже не коррелируют друг с другом. Если сравнивать с футболом, то они не то что не в профессиональной лиге, а скорее в дворовой. Да, на своем посту я приложил максимум усилий, чтобы внедрить современные разработки, обучить персонал и адаптировать рабочие процессы под требования времени. Но я делаю это в одном конкретном месте, а подобных предприятий по стране очень много. Я уверен, что для обеспечения эффективной реновации в городском пространстве нам предстоит пройти долгий путь, при этом далеко не все ответственные лица в этом сегменте стремятся к росту и улучшениям.
— И какой выход вы видите?
— Проблема в том, что для обеспечения функциональной и безопасной перепланировки помещений не достаточно только работы инженера. Этот процесс требует комплексного решения, включающего в себя взаимодействие с различными участниками, такими как общественники, региональные и даже федеральные власти. Да, инженеры играют важную роль в разработке технических аспектов перепланировки, обеспечивая структурную целостность и безопасность здания. Но нельзя умалять актуальность региональных и федеральных властей, которые должны обеспечивать соблюдение нормативов, безопасности и пожарной защиты. Кроме того, они могут оценивать влияние перепланировки на окружающую инфраструктуру и городскую среду. Свое слово следует сказать и общественникам, так как они выражают интересы и потребности жителей, предлагают идеи и рекомендации. Только всесторонний подход позволит создать более устойчивые и удовлетворяющие потребности решения, учитывая разнообразные аспекты и интересы.
Анна Попова