В России хотят установить срок службы домов. Как это повлияет на стоимость жилья?

Недавно Союз потребителей обратился в Министерство строительства России с предложением создать новый стандарт оценки состояния зданий и установить срок службы домов, информация о котором будет доступна потребителю.

В новом ГОСТе должно быть прописано, на сколько рассчитан дом, из каких материалов он построен и как часто нуждается в капитальном ремонте. Например, панельные «сталинки» рассчитаны на 50 лет эксплуатации, кирпичные пятиэтажки тех же годов — на 100 лет, многоэтажки, возведенные до 1998 года, — тоже на 100 лет, а «сталинки» довоенной постройки — на 125 лет. На сколько рассчитаны дома, которые строятся прямо сейчас?

Союз потребителей считает, что потенциальные покупатели имеют право обладать такой информацией, чтобы планировать свое будущее и не оказаться в ситуации, что к концу выплаты ипотечного кредита дом постареет настолько, что пойдет под снос.

Вторая причина установки сроков службы жилых домов — корректировка стоимости квадратного метра. Квартиры в доме, который построен из более качественных материалов и прослужит дольше, будут стоить дороже. Ну а те, что придут в негодность уже через 50 лет, справедливо должны стоить дешевле.

Мы попросили экспертов прокомментировать эту инициативу и объяснить, как номинальный и закрепленный в документах срок службы жилых домов повлияет на стоимость недвижимости в России.

Как срок службы домов повлияет на рыночную стоимость недвижимости?

— Определение срока службы потребует от застройщика дополнительных затрат для девелопера, как минимум на проведение экспертиз, которые бы подтверждали заявленный срок.

Цены могут вырасти и за счет улучшения качества используемых материалов, позволяющих продлить срок службы здания. С учетом того, что средний срок ипотечного кредитования составляет в России 18 лет, покупатели рассчитывают на сохранение качественных характеристик дома на протяжении многих лет.

А вот на вторичном рынке недвижимости по мере приближения конца «срока годности» дома квартиры в нем будут только дешеветь — вряд ли кто-то из покупателей заинтересован покупать жилье в доме, находящемся в предаварийном состоянии.

Для собственников квартир в старых домах это нововведение окажется невыгодным, но полезным для покупателей, которые смогут использовать его как повод для торга.

Какой примерный срок службы имеют современные дома?

Самый бюджетный панельный дом экономкласса рассчитан как минимум на 50-70 лет службы. Монолитный дом — на 100-125 лет. При этом нужно понимать, что ни один дом не сможет продержаться 70 лет без ремонта. Хотя, к примеру, фундамент может простоять и 200 лет. А вот кровля держится обычно 25 лет, как и элементы фасада.

Наличие срока службы дома не означает, что именно столько лет он простоит без ремонта. Но позволит городу проводить более эффективное территориальное планирование и оперативнее решать вопросы с расселением жителей аварийного фонда.

Кто будет отвечать, если дом не простоял положенный срок?

Наличие сроков службы домов не означает, что спустя 90 лет застройщик обязан будет отвечать за дом, который, не дотянув 10 лет до указанной в документах даты, дал трещину.

Поддерживать состояние домов обязана управляющая компания за счет средств, собранных на капремонт. Ввод срока службы дома должен вести к разработке специальной тарифной сетки по взносам на капремонт, тогда как сейчас россияне платят по стандартным тарифам. Все это скажется на стоимости владения недвижимостью в конкретном доме, что также будет влиять на решение о покупке того или иного объекта.

Покупатели редко интересуются сроком службы жилых домов

— Минимальный срок службы домов по регламенту составляет 50 лет и не менялся уже давно. При этом реальное качество строительства за это время выросло, в том числе и за счет строительных материалов.

Сложно вспомнить покупателя квартиры, который бы интересовался сроком службы дома, за исключением гарантийного периода в 5 лет и порядка устранения гарантийных случаев.

А вот информация об эксплуатации здания жильцам может пригодиться.

В частности, что можно и чего нельзя делать с конструктивными элементами дома, в какие сроки необходимо проводить регламентные ремонтные работы и обслуживание здания и его инженерных систем.

Даже если вся эта информация есть в нормативной базе, простая и понятная памятка — своеобразный «паспорт покупателя» — поможет контролировать работу управляющих компаний, деятельность соседей и собственников коммерческих помещений, что, в свою очередь, продлит срок жизни дома.