Что придет на смену долевому строительству в 2019 году?

В 2019 году заканчивается эпоха долевого строительства в том виде, в котором оно просуществовало почти 15 лет. Участие в долевом строительстве давало возможность приобрести недвижимость на 30-40% дешевле, чем на вторичном рынке. Но банкротство застройщиков, продажа будущей квартиры сразу нескольким собственникам и другие риски делали систему далеко не совершенной. По инициативе президента правительство совместно с Центральным банком РФ разработало план постепенного отказа от договора долевого участия. Что придет ему на смену в 2019 году? Спросим у эксперта.

Долевое строительство заменят на проектное финансирование

— Долевое строительство — схема, при которой жилье продается на этапе строительства здания, в том числе на «этапе котлована». Согласно положениям Федерального закона № 214 застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше. То есть покупатель рискует стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Президент Российской Федерации Владимир Путин в ходе прямой линии сообщил об изменении системы долевого строительства в стране. С 1 июля 2019 года в России введут запрет на заключение договора долевого строительства. Планируется переход от долевого строительства к проектному финансированию.

Что такое проектное финансирование?

Проектное финансирование — способ привлечения средств для обеспечения долгосрочного инвестиционного проекта. Его еще называют инвестиционным кредитом. Деньги выдаются не под государственную или корпоративную гарантию и не под залог имущества, а под тот денежный поток, который будет генерировать проект после его завершения.

В виде инструментов финансирования по инвестиционному кредиту могут выступать акционерный капитал (прямые инвестиции), аккредитивы, банковские ссуды, лизинг, а иногда — товарные кредиты. Спросом пользуются проекты с потенциальной высокой доходностью, такие как строительство жилья, индустриальных и коммерческих объектов.

С целью получения такого рода финансирования для внедрения задумки создается проектная компания в виде отдельного юридического лица. Деньги выделяются на реализацию определенных целей, статьи затрат четко определены, и заемщик не может их менять по своему желанию. Если при корпоративном финансировании все риски ложатся на компанию-организатора, то при инвестиционном кредите риски делятся между инициатором, банком-кредитором и заемщиком. После окончания инвестиционной фазы новые созданные активы закладываются банку под полученный кредит.

Что изменится для покупателей жилья?

Для покупателя жилья ситуация окажется практически неизменной: как и прежде, он может заключить договор, по которому вносит свою долю средств. Разница в том, что его деньги попадут не к застройщику, который потратит их по своему усмотрению, а в кредитную организацию, которая выдаст их девелоперу только под тщательно разработанный план и проконтролирует распределение.

Система перехода к проектному финансированию начнет работать с 1 июля 2019 года, а пока у застройщиков есть выбор, как продавать квартиры: по договорам долевого участия или с помощью эскроу-счетов (эскроу-счет — специальный счет, на котором деньги хранятся до наступления определенных обстоятельств, в случае со строительством — до сдачи дома в эксплуатацию).

С 1 июля 2019 года договора долевого участия больше заключаться не будут, а эскроу-счета станут обязательными.

Кто вернет деньги, если дом не сдадут?

Деньги, вложенные через эскроу-счета, предполагается возвращать через Агентство по страхованию вкладов, то самое, что возвращает средства вкладчикам при отзыве лицензии у банка. Максимальная сумма возмещения покупателям недвижимости — 10 млн рублей. Такие поправки в закон о страховании вкладов уже разработаны Минфином.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют не торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

Если договор долевого участия был заключен до вступления в силу изменений в ФЗ-214, то система перехода к проектному финансированию вас не касается. Если застройщик успел согласовать строительство по старой схеме, вы имеете право приобрести жилье по договору долевого участия.

Приобретение жилья на первичном рынке в России — это лотерея. Риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть и с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условия работы, отвечающие положениям ФЗ-214.