Жилищные кооперативы
не ставят перед собой задачи получения прибыли

Идея жилищных кооперативов не нова. И корнями она уходит в наше советское прошлое, о чем напоминает генеральный директор Международной бизнес-академии IBA, доктор экономических наук, основатель холдинга LifeisGood, создатель и председатель жилищного кооператива «Бест Вей» Роман Василенко:

С началом рыночных преобразований жилищная кооперация, по сути, сошла на нет. Кооперативы лишились поддержки – в отличие от кредитных учреждений. Однако современное законодательство сохранило возможность создания ЖК, что уже дало заметные всходы: в стране зарегистрировано уже несколько десятков кооперативных сообществ с разной долей участия государства – вплоть до межрегиональных ЖК совсем без госфинансирования.

Следует признать, что сегодня далеко не многие знают об этой альтернативной, экономически выгодной и социально значимой программе. Поэтому имеет смысл рассмотреть механизм работы современного ЖК, на примере одного из самых успешных российских жилищных кооперативов «Бест Вей».

Программой «Лучшие социальные проекты» созданной в поддержку курса Правительства РФ на укрепление социальной политики на основе партнерства государства, общества и частного бизнеса, Жилищный кооператив «Бест Вей» был признан лучшим социальным проектом в категории «Проекты по улучшению жилищно-коммунальных условий».

Философия компании строится вокруг слогана «Объединиться чтобы жить». Так и хочется добавить не просто жить, а счастливо жить в своей квартире и в своей стране.

Василенко Р.В. прекрасно понимает всю социальную важность своего проекта. В 2015 году он получил степень доктора экономических наук, защитив диссертацию, посвященную предотвращению «утечки» светлых российских умов за границу. Редчайший случай, когда ученому удалось так успешно соединить свои полученные на практике результаты и их теоретическое обоснование.

В чем же заключаются неоспоримые преимущества ЖК? Итак, после оценки стоимости выбранного объекта жилой недвижимости пайщик вносит больше четверти необходимой суммы на расчетный счет ЖК. Оставшуюся часть добавляет кооператив и в итоге приобретает объект, выбранный пайщиком, обеспечивая его полную юридическую экспертизу, определяя рыночную и ликвидационную стоимость. Все паевые взносы пайщиков аккумулируются в Паевой фонд ЖК. Пайщик рассчитывается с кооперативом в определенный срок, как правило, в течение 10 лет, хотя на практике это происходит значительно раньше. Если же он принимает решение выйти из кооператива, то паевой взнос возвращается ему в полном объеме, а квартира либо передается другому пайщику, либо реализуется на открытом рынке. Что касается вступительного и членских взносов, то они носят целевой характер и возврату не подлежат (узнать подробнее).

До выкупа квартиры пайщиком, она является собственностью кооператива и пайщиков как членов кооператива. Поэтому пока пайщик расплачивается за долю, внесенную кооперативом за квартиру, он получает ее во владение бесплатно и даже может в ней прописаться. При этом кооператив, как правило, освобожден от уплаты налога на имущество.

Вопрос прописки, как раз, наиболее остро встает перед молодыми специалистами при устройстве на работу. Поэтому, вступая в кооператив, выпускники вузов убивают сразу двух зайцев. Получают квартиру и прописку, не влезая в ипотечную кабалу.

Отраслевые специалисты приводят такой пример. Допустим, в кооперативе объединились 10 семей. Если каждая семья будет ежегодно откладывать одну десятую необходимой суммы, то сможет купить квартиру через 10 лет. Если же семьи объединяют свои средства в общую кассу, то первая сможет приобрести квартиру уже через год, при этом продолжая ежегодно вносить в кооператив возвратные платежи. Далее приобретается квартира для второго члена кооператива, от которого также поступают возвратные платежи, потом для третьего, четвертого и так далее. Средства предоставляются на беспроцентной основе.

Возникает естественный вопрос – а не является ли механизм жилищных кооперативов новой формой «пирамиды»? Естественно нет, хотя бы по тому, что он использовался в самом социальном государстве мира, в СССР.

Кстати, в отличие от пайщиков ЖК, человек, не справившийся с выплатами по ипотеке, лишается и квартиры, и уплаченных за нее денег. Второе. Даже если большинство пайщиков вдруг решит выйти из кооператива, он останется финансово состоятельным за счет разницы между стоимостью квартир, реализуемых на открытом рынке и объемом возвращаемых паевых взносов. Третье. Устав ЖК предусматривает создание резервного фонда, который позволяет сохранить баланс между привлеченными и использованными паевыми средствами, а также покрыть разрыв в момент, когда пайщик решил добровольно выйти из кооператива и кооператив должен вернуть ему все его паевые взносы, а квартира еще не реализована. Четвертое. Жилищные кооперативы по закону не имеют права привлекать кредиты и делать инвестиции. Они направляют паевые взносы исключительно на приобретение жилья для своих членов и не ставят перед собой задачи получение прибыли. Работа кооперативов скорее напоминает сильно подзабытую кассу взаимопомощи, когда выплаты нуждающимся осуществлялись за счет добровольных взносов других участников. Единственное, что может грозить пайщикам ЖК, это увеличение срока ожидания квартир. Но благодаря тому, что «Бест Вей» работает во многих регионах, приток новых пайщиков только увеличивается, а значит сокращаются сроки приобретения жилья. Сегодня среднее время ожидания – 1 год. В соответствии с положениями жилищного и гражданского законодательства член ЖК, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру, приобретает на нее право собственности – и это закон.

Привлекательность жилищных кооперативов настолько очевидна, что вызывает удивление, почему эта схема начинает реализовываться только сейчас. И смысл не только в том, что люди могут приобретать квартиры дешевле, чем по ипотеке, так как кооперативы не привлекают заемных средств, а еще и в том, что механизм ЖК открывает широкие возможности перед молодежью, молодыми семьями, людьми не самого высокого достатка. Собственно в этом и заключается социальная ответственность, которую берет на себя Роман Василенко. За что в 2018 году ему был вручена благодарность от Общественной палаты «За создание и реализацию социально значимых проектов и поддержку общественных организаций в сфере патриотического воспитания населения».

Считаясь флагманом отрасли в России, кооператив «Бест Вей» находит разные варианты поддержки своих пайщиков, стараясь помочь их в трудную минуту. Банки, как известно, с теми, кто пропускает выплату, особо не церемонятся: сперва – штрафы, а потом – и отъем квартиры. Члену же кооператива в случае временной неплатежеспособности будут предоставлена отсрочка по внесению взносов.

Когда Романа Василенко спрашивают, в чем он видит препятствия на пути развития жилищных кооперативов в нашей стране, он всегда отвечает:

Сегодня на «Бест Вей» лежит большая и особая ответственность не только перед своими членами, но и перед обществом, которому он должен на своем примере продемонстрировать безупречность кооперативной модели обеспечения граждан доступным жильем.